税理士 名古屋/愛知県名古屋の税理士法人 MACコンサルティンググループ
４ 土地の購入・売却について
4-1. 先祖代々保有している土地を売ると税金はどうなる？
土地・建物などの不動産を譲渡した場合の所得は、他の所得と分離して税額の計算をします。また、所有していた期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得により区分されます。
先祖代々保有している土地は長期譲渡所得に該当し、また、取得価額が不明なケースが多い為、概算取得費（譲渡価額の5%）により計算することとなります。
長期譲渡所得の計算式
課税長期譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額－（取得費※＋譲渡費用）－特別控除
譲渡価額・・・売却金額などをいいます。
取得費・・・不明な場合は譲渡価額の5%とします。
譲渡費用・・・仲介手数料などをいいます。
特別控除・・・マイホームを売った場合の3,000万円控除などがあります。
税額
税額＝課税長期譲渡所得金額×所得税15%（＋住民税5%）
※税短期譲渡所得金額の場合は所得税30%（＋住民税9%）です。
長期と短期の判定
所有期間が譲渡した年の1月1日において
5年を超える場合⇒長期譲渡所得
5年以下の場合 ⇒短期譲渡所得
4-2. 相続した土地を売ると税金はどうなる？
相続の開始があった日の翌日から申告期限後3年以内に相続した不動産を譲渡した場合には、取得費加算の特例が適用できます。
この特例は、相続した土地の売却については、相続したすべての土地に係る相続税を取得費に加算して譲渡所得税を計算する制度です。譲渡益が相続税以下なら、譲渡所得税が無税になることもあります。
4-3. 自宅を売却した際の税金はどうなる？
自宅（居住用財産）を売却した場合には、所有期間や居住期間に応じて以下の特例を適用することができます。
居住用財産とは
所有者が居住の用に供している家屋で国内にあるもの（居住の用に供している家屋を2以上有する場合には、主として居住の用に供している一の家屋に限ります。
また、譲渡する家屋のうちに居住の用以外の用に供している部分がある場合には、居住の用に供している部分に限ります。）
2-4. 自宅を売却した場合の軽減税率の特例とは？
自宅(居住用財産)を売却した場合において、一定の要件に該当するときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
適用要件
（1）売却した年の1月1日において、売却した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
（2）売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
（3）売却した家屋や敷地について自宅の買換えや交換の特例など
他の特例を受けていないこと。
※3,000万円の特別控除との併用は可能ですが、売り手と買い手の関係が、
親子や夫婦など特別な間柄である場合は適用できません。
税率
2-5. 自宅を売却した場合の特別控除とは？
自宅を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
3,000万円の特別控除が受けられる場合
以下のいずれかの要件を満たした場合に適用が可能です。
（居住用財産の買換えの適用を受ける場合を除きます）
（1）現に自己の居住の用に供している家屋を譲渡した場合又はその家屋と共にその敷地（または借地権）を譲渡した場合
（2）（1）の家屋又はその敷地で、居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場合
（3）（土地のみの譲渡 1）
災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡した場合
（4）（土地のみの譲渡 2）
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合で、次の二つの要件にすべてあてはまる場合
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されかつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
また、当該規定は以下のような場合には適用を受けることができません。
1）売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄である場合
2）他の特例（交換の特例・買換えの特例）を受ける場合
適用を受けるための手続き
この特例の適用を受けるためには、以下の必要書類を添付した確定申告を提出する必要があります。
添付書類
（1）譲渡所得計算明細書
（2）譲渡した日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し